Banjarmasin, derapjurnalis.com -
Mendapatkan kabar tentang insiden robohnya tiga unit rumah di Komplek Perumahan Fadillah Perdana 5 Blok E, Jalan Tembikar Kanan, Desa Simpang Empat, Kecamatan Kertak Hanyar, Kabupaten Banjar, Kalsel, yang terjadi Sabtu (25/7/2026) sekitar pukul 13.00 WITA, Lawyer Abikul Halik SH MH dari Angga Parwito Law Firm, mengatakan,
Atas nama pribadi, dia menyampaikan duka cita yang sedalam-dalamnya atas musibah ambruknya rumah yang terjadi di Kabupaten Banjar dan mengakibatkan adanya korban jiwa maupun korban yang terdampak.
Katanya, peristiwa ini merupakan duka bagi kita semua. Abi menyatakan turut berbelasungpkawa kepada keluarga korban dan mendoakan agar almarhum memperoleh tempat terbaik di sisi Tuhan Yang Maha Esa, serta keluarga yang ditinggalkan diberikan kekuatan, ketabahan, dan keikhlasan dalam menghadapi cobaan ini. Kepada korban yang mengalami luka-luka, Abi berharap agar segera diberikan kesembuhan. Abi juga mengapresiasi seluruh pihak, baik Pemerintah Daerah, Aparat Penegak Hukum, Tenaga Medis, maupun Masyarakat yang telah bergerak cepat dalam proses evakuasi dan penanganan di lokasi kejadian.
Dikatakan, Peristiwa ini hendaknya menjadi perhatian serius bagi semua Pihak agar dilakukan penyelidikan secara menyeluruh untuk mengetahui penyebab pasti ambruknya rumah tersebut. Apabila nantinya ditemukan adanya unsur kelalaian, pelanggaran atau terbukti keruntuhan bangunan disebabkan oleh penggunaan material yang tidak sesuai spesifikasi, pelaksanaan konstruksi yang tidak memenuhi standar, atau adanya pelanggaran terhadap ketentuan
teknis pembangunan, maka Developer dapat dimintai pertanggungjawaban secara hukum.
"Kasus ini juga menjadi pengingat bahwa pengawasan Pemerintah terhadap kualitas pembangunan perumahan harus diperketat. Keselamatan konsumen merupakan prioritas utama. Developer tidak hanya berkewajiban membangun rumah yang selesai secara administratif, tetapi juga harus menjamin bangunan memenuhi standar keamanan dan kelayakan huni," tegas Abi, Senin(27/7/2026) di Ruang Kerjanya.
Dikatakan, apabila terbukti terdapat kelalaian, penegakan hukum yang tegas akan memberikan rasa keadilan bagi korban sekaligus menjadi efek jera, agar kejadian serupa tidak terulang.
Developer tidak cukup hanya menyerahkan rumah secara fisik, tetapi wajib memastikan bahwa bangunan memenuhi:
* spesifikasi teknis sebagaimana diperjanjikan;
* standar keselamatan konstruksi;
* persyaratan administratif dan perizinan;
* asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian.
Apabila rumah mengalami kerusakan berat atau bahkan roboh akibat penyimpangan spesifikasi, tanggung jawab Developer tidak berhenti pada perbaikan bangunan. Developer dapat dimintai pertanggungjawaban secara berlapis, yaitu administratif oleh Pemerintah, perdata oleh Konsumen, dan pidana apabila terdapat unsur kesengajaan atau kelalaian yang mengakibatkan kerugian maupun korban jiwa.
"Dalam konteks penegakan hukum, penerapan sanksi yang tegas memiliki fungsi tidak hanya sebagai penghukuman, tetapi juga sebagai upaya preventif untuk mendorong kepatuhan Developer terhadap standar konstruksi, melindungi hak konsumen, dan menjamin keselamatan masyarakat," Abi menambahkan.
Diungkapkan, apabila pelanggaran
mengakibatkan rumah roboh dan memakan korban, Aparat Penegak Hukum perlu melakukan penyelidikan secara menyeluruh, termasuk mengaudit aspek teknis konstruksi, kesesuaian spesifikasi, serta kepatuhan terhadap ketentuan perizinan dan standar bangunan, sehingga pertanggungjawaban hukum dapat dibebankan kepada pihak yang benar-benar bertanggungjawab
PENDAPAT HUKUM (LEGAL OPINION)
Pertanggungjawaban Developer Perumahan Akibat Rumah Milik
Konsumen Mengalami Roboh yang Mengakibatkan Korban Jiwa.
Hubungan hukum antara Developer dengan Pembeli rumah pada dasarnya lahir dari:
1. PPJB;
2. AJB;
3. hubungan perlindungan konsumen;
4. kewajiban hukum sebagai penyelenggara pembangunan.
Dengan demikian hubungan hukum tersebut tidak hanya bersifat kontraktual, tetapi juga bersifat statutory obligation, yaitu kewajiban yang langsung dibebankan oleh undang-undang. Oleh sebab itu, meskipun dalam perjanjian terdapat klausul pembatasan tanggung jawab, klausul tersebut tidak dapat
menghapus tanggung jawab developer apabila bangunan ternyata tidak memenuhi standar keselamatan sebagaimana diatur dalam UUPK.
Analisis YuridisDeveloper Wajib Menjamin Bangunan Layak Huni
Pasal 7 UUPK mewajibkan pelaku usaha:
* beritikad baik;
* memberikan informasi yang benar;
* menjamin mutu barang;
* memberikan kompensasi apabila barang tidak sesuai.
Rumah merupakan barang yang mempunyai risiko tinggi terhadap
keselamatan jiwa. Karena itu developer mempunyai kewajiban hukum memastikan bahwa:
* struktur pondasi;
* sloof;
* kolom;
* balok;
* rangka atap;
* mutu beton;
* mutu baja;
* spesifikasi material;
telah memenuhi standar teknis bangunan.
Apabila rumah roboh karena mutu bangunan buruk, maka terdapat
pelanggaran terhadap kewajiban hukum tersebut.
B. Rumah Roboh Merupakan Cacat Produk (Product Defect). Dalam perspektif UUPK, rumah merupakan produk.
Apabila rumah mengalami roboh karena:
* kesalahan desain;
* kesalahan konstruksi;
* penggunaan material di bawah spesifikasi;
* pengawasan yang buruk;
maka rumah tersebut termasuk produk cacat (defective product).
Akibatnya Developer wajib memberikan ganti rugi berdasarkan Pasal 19 UUPK.
Bahkan apabila robohnya rumah mengakibatkan meninggal dunia,
tanggung jawab Developer tidak berhenti pada penggantian biaya perbaikan bangunan, tetapi meliputi seluruh kerugian yang timbul termasuk kerugian materiil dan immateriil.
C. Developer Melakukan Perbuatan Melawan Hukum. Pasal 1365 KUHPerdata mensyaratkan lima unsur:
1. adanya perbuatan;
2. melawan hukum;
3. kesalahan;
4. kerugian;
5. hubungan kausal.
Dalam kasus rumah roboh seluruh unsur tersebut pada umumnya terpenuhi apabila terbukti bahwa penyebab robohnya bangunan berasal dari kelalaian Developer.
Kerugian yang dapat dituntut meliputi:
* biaya pengobatan;
* biaya pemakaman;
* kehilangan penghasilan;
* kerusakan bangunan;
* kerugian immateriil.
D. Kelalaian Developer.
Pasal 1366 KUHPerdata memperluas tanggung jawab atas:
kelalaian atau kurang hati-hati.
Kelalaian dapat berupa:
* tidak melakukan soil test;
* tidak melakukan quality control;
* memakai material tidak sesuai RAB;
* mengurangi dimensi struktur;
* tidak mengikuti gambar kerja;
* tidak melakukan pengawasan.
Kelalaian tersebut cukup untuk melahirkan tanggung jawab hukum meskipun Developer tidak pernah berniat menyebabkan rumah roboh.
E. Pertanggungjawaban Atas Perbuatan Orang Lain.
Pasal 1367 KUHPerdata menentukan bahwa seseorang bertanggung jawab atas perbuatan orang yang berada di bawah pengawasannya. Artinya Developer tidak dapat beralasan bahwa:
* pekerjaan dilakukan Kontraktor;
* pekerjaan dilakukan Mandor;
* pekerjaan dilakukan Subkontraktor.
Selama pekerjaan tersebut merupakan bagian dari proyek Developer, maka Developer tetap memikul tanggung jawab hukum kepada Konsumen...
V. Tanggung Jawab Berdasarkan UU Jasa Konstruksi. UU Nomor 2 Tahun 2017 mengenal konsep:
kegagalan bangunan (building failure).
Kegagalan bangunan adalah ketika bangunan tidak berfungsi sebagaimana mestinya akibat kesalahan dalam:
* perencanaan;
* pelaksanaan;
* pengawasan.
Rumah yang roboh jelas memenuhi karakteristik kegagalan bangunan yang apabila penyebabnya berasal dari cacat konstruksi. Konsekuensinya:
* dilakukan investigasi ahli;
* ditentukan pihak yang bertanggung jawab;
* dibebankan kewajiban mengganti seluruh kerugian.
VI. Pertanggungjawaban Pidana Apabila penyelidikan menemukan bahwa robohnya rumah terjadi karena:
* penggunaan material tidak sesuai spesifikasi;
* manipulasi mutu beton;
* pengurangan tulangan;
* pelaksanaan yang menyimpang dari gambar; llldan akibatnya terdapat korban meninggal dunia, maka selain gugatan perdata, dapat pula timbul pertanggungjawaban pidana berdasarkan ketentuan mengenai kealpaan yang menyebabkan kematian dalam KUHP yang berlaku, dengan pembuktian unsur-unsur
pidananya oleh penuntut umum.
Apabila ditemukan unsur kesengajaan seperti pemalsuan spesifikasi material atau manipulasi dokumen teknis, maka
pertanggungjawaban pidana dapat menjadi lebih berat sesuai ketentuan pidana yang relevan.
* dilakukan investigasi ahli;
* ditentukan pihak yang bertanggung jawab;
* dibebankan kewajiban mengganti seluruh kerugian.8
VI. Pertanggungjawaban Pidana
Apabila penyelidikan menemukan bahwa robohnya rumah terjadi karena:
* penggunaan material tidak sesuai spesifikasi;
* manipulasi mutu beton;
* pengurangan tulangan;
* pelaksanaan yang menyimpang dari gambar; dan akibatnya terdapat korban meninggal dunia, maka selain gugatan perdata, dapat pula timbul pertanggungjawabannya pidana berdasarkan ketentuan mengenai kealpaan yang menyebabkan kematian dalam KUHP yang berlaku, dengan pembuktian unsur-unsur pidananya oleh penuntut umum.
Apabila ditemukan unsur kesengajaan seperti pemalsuan spesifikasi material atau manipulasi dokumen teknis, maka
pertanggungjawaban pidana dapat menjadi lebih berat sesuai ketentuan pidana yang relevan.
VII. Putusan Mahkamah Agung yang Relevan. Dalam praktik peradilan, Mahkamah Agung secara konsisten
menegaskan bahwa:
1. Pelaku usaha bertanggung jawab terhadap kerugian konsumen, apabila barang atau jasa yang diperdagangkan tidak memenuhi standar keamanan atau kualitas yang dijanjikan.
2. Developer tidak dapat membebaskan diri dari tanggung jawab hanya dengan alasan pekerjaan dilaksanakan oleh kontraktor atau pihak ketiga, karena tanggung jawab kepada konsumen tetap
melekat pada pihak yang menawarkan dan menyerahkan produk.
3. Ganti rugi akibat wanprestasi dapat dikumulasikan dengan tuntutan berdasarkan perbuatan melawan hukum apabila terdapat pelanggaran kewajiban hukum diluar kontrak, bergantung pada
konstruksi gugatan dan fakta perkara yang dibuktikan di Persidangan.
Selain itu, Mahkamah Agung dalam berbagai perkara mengenai cacat lokasi bangunan dan sengketa konsumen menilai bahwa pemenuhan standar teknis bangunan merupakan kewajiban fundamental penyedia jasa dan pelaku usaha, sehingga kegagalan memenuhi standar tersebut dapat menjadi dasar pembebanan ganti rugi.
VIII. Bentuk Pertanggungjawaban Developer. Developer dapat dimintai pertanggungjawaban berupa:
1. Perdata
* ganti rugi materiil;
* ganti rugi immateriil;
* pembangunan kembali rumah;
* biaya pengobatan;
* santunan kematian.
2. Pidana
* apabila terbukti terdapat unsur kealpaan atau kesengajaan
yang memenuhi unsur tindak pidana.
3. Administratif
* pencabutan izin;
* penghentian pembangunan;
* sanksi administratif sesuai peraturan perumahan dan jasa konstruksi.
IX. Kesimpulan Hukum
secara yuridis, Developer perumahan tidak hanya bertanggung jawab menyerahkan rumah kepada konsumen, tetapi juga menjamin bahwa rumah tersebut memenuhi standar keamanan, keselamatan, kesehatan, dan kelayakan fungsi. Apabila rumah roboh akibat cacat konstruksi, penggunaan material yang tidak sesuai spesifikasi, kesalahan perencanaan, atau lemahnya pengawasan, maka Developer dapat diminta pertanggungjawaban berdasarkan
tiga rezim hukum sekaligus, yaitu wanprestasi, perbuatan melawan hukum, dan perlindungan konsumen. Dalam keadaan yang mengakibatkan korban jiwa, tanggung jawab tersebut dapat berkembang menjadi pertanggungjawaban pidana apabila terbukti adanya unsur kealpaan atau kesengajaan yang memenuhi rumusan delik.
Dengan demikian, Developer tidak dapat melepaskan diri dari tanggung jawab hanya dengan alasan pekerjaan dilaksanakan oleh p9kontraktor, mandor, atau subkontraktor, karena hubungan hukum dengan konsumen tetap melekatusaha pada developer sebagai pelaku usaha yang memasarkan dan menyerahkan rumah kepada pembeli.
Prinsip ini sejalan dengan rezim perlindungan konsumen, KUHPerdata, dan pengaturan mengenai kegagalan bangunan dalam hukum jasa konstruksi.
Apabila developer perumahan beralasan bahwa pembangunan rumah telah dilaksanakan sesuai spesifikasi, standar teknis, dan berdasarkan kesepakatan dengan konsumen, hal tersebut tidak
serta merta membebaskan developer dari tanggung jawab hukum, terlebih apabila rumah kemudian runtuh dan menimbulkan kerugian, apalagi korban jiwa.
Secara yuridis, pembebasan tanggung jawab developer hanya dapat terjadi apabila developer mampu membuktikan bahwa kerugian tersebut bukan disebabkan oleh kesalahan, kelalaian, atau wanprestasinya. Berikut analisis hukumnya.
1. Kesepakatan Para Pihak Tidak Menghapus Tanggung Jawab atas
Kelalaian. Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata memang mengatur bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para
pihak. Namun asas tersebut dibatasi oleh:
* Pasal 1337 KUH Perdata mengenai sebab yang halal;
* Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata yang mewajibkan pelaksanaan perjanjian dengan itikad baik. Artinya, meskipun konsumen menyetujui spesifikasi bangunan, developer tetap wajib menyerahkan rumah yang aman, layak huni, dan memenuhi standar konstruksi.
2. Klausula Pembebasan Tanggung Jawab Tidak Berlaku Mutlak, apabila Developer mendalilkan bahwa konsumen telah menerima bangunan atau telah j. berita acara serah terima, hal tersebut bukan alasan otomatis untuk menghapus tanggung jawab.
Dalam hukum Indonesia dikenal prinsip bahwa seseorang tidak 8i8dapat membebaskan dirinya sendiri dari tanggung jawab atas kesalahan atau kelalaiannya sendiri, terutama apabila kelalaian tersebut mengakibatkan kerugian besar atau korban jiwa.
Prinsip ini juga sejalan dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, khususnya Pasal 18 lyang pada pokoknya melarang pelaku usaha mencantumkan klausula baku yang bertujuan mengalihkan atau menghapus tanggung jawabnya
terhadap konsumen.
3. Developer Tetap Memiliki Kewajiban Menjamin Kualitas Bangunan.
Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, penyelenggara pembangunan perumahan wajib
membangun rumah yang memenuhi persyaratan:
* keselamatan bangunan;
* kesehatan;
* kenyamanan; dan
* kemudahan.
Apabila rumah runtuh karena mutu konstruksi yang tidak memenuhi
standar, maka kewajiban tersebut dianggap tidak dipenuhi.
4. Beban Pembuktian Beralih kepada Developer. Apabila Developer menyatakan:
“Pembangunan sudah sesuai spesifikasi dan berdasarkan kesepakatan.”
Maka developer harus membuktikan antara lain:
* gambar dan perencanaan sesuai standar;
* material sesuai spesifikasi;
* perdata, melalui gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1243, Pasal 1365, Pasal 1366, dan Pasal 1367 KUH Perdata;
* pidana, apabila terbukti terdapat kelalaian yang menyebabkan
korban luka atau meninggal dunia sesuai ketentuan KUHP.
Kesimpulan
Dalil bahwa rumah telah dibangun sesuai kesepakatan bukan merupakan alasan yang secara otomatis membebaskan developer dari tanggung jawab hukum. Kesepakatan para pihak tidak dapat
dijadikan dasar untuk mengesampingkan kewajiban hukum dalam membangun rumah yang aman dan memenuhi standar teknis. Apabila terbukti bahwa keruntuhan rumah disebabkan oleh cacat konstruksi atau kelalaian Developer, maka developer tetap bertanggung jawab
atas seluruh kerugian yang timbul, termasuk ganti rugi secara perdata dan, apabila memenuhi unsur-unsurnya,
pertanggungjawaban pidana. Sebaliknya, pembebasan tanggung jawab hanya dapat diberikan apabila Developer mampu membuktikan bahwa keruntuhan terjadi karena keadaan memaksa (force majeure) atau faktor lain yang sepenuhnya berada diluar kesalahan dan kendalinya.*****juna
Tags
Headline